EMLAK KANUNU

Emlak Kanunu Nedir? Kiracı ve Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Emlak Kanunu, Türkiye’de gayrimenkul işlemlerini düzenleyen en önemli yasalardan biridir. Konut kiralama, tahliye süreçleri, kira artış oranları ve ev sahibi ile kiracı hakları gibi birçok konu bu kanun çerçevesinde ele alınır. 2025 yılında yapılan son düzenlemelerle birlikte hem ev sahiplerini hem de kiracıları doğrudan etkileyen bazı değişiklikler yürürlüğe girmiştir. Bu yazımızda Emlak Kanunu’nun temel maddelerini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, yasal kira artış sınırlarını ve tahliye süreçlerini detaylı bir şekilde ele alacağız.

Emlak Kanunu Nedir?

Gayrimenkul Hukuku kapsamında değerlendirilen Emlak Kanunu, Türkiye Cumhuriyeti Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gibi farklı yasal düzenlemelerin bir araya gelmesinden oluşur. Özellikle konut ve iş yeri kiralamalarında en çok uygulanan düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur.

Emlak Kanunu, konutun kiralanması, kullanılması, tahliyesi, devir işlemleri ve tarafların yükümlülükleri gibi geniş bir alanı kapsar. Bu kapsamda kiracının hakları, ev sahibinin sorumlulukları ve kira artış kuralları açıkça belirlenmiştir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Türkiye’deki güncel emlak mevzuatına göre kiracının bazı temel hakları vardır:

  • 1. Konutta Oturma Hakkı: Kiracı, sözleşme süresi boyunca konutta oturma hakkına sahiptir ve ev sahibi, geçerli bir gerekçe olmadan kiracıyı çıkaramaz.
  • 2. Kira Artışının Sınırlandırılması: Kira artışları, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranları ile sınırlıdır. 2025 yılı itibariyle %25 tavan uygulaması hâlâ geçerlidir.
  • 3. İhtiyaç Dışı Müdahalenin Engellenmesi: Ev sahibi, kira süresi boyunca kiralanan eve izinsiz müdahale edemez veya kiracıyı rahatsız edemez.
  • 4. Bakım ve Onarım Hakkı: Konutta ortaya çıkan ciddi arızaların giderilmesi ev sahibinin yükümlülüğündedir. Kiracı bu masrafları talep edebilir.
  • 5. Depozito Güvencesi: Kiracıdan alınan depozito, banka hesabında tutulmalı ve tahliye sonrası herhangi bir zarar yoksa geri iade edilmelidir.

Ev Sahibi Yükümlülükleri ve Hakları

Ev sahiplerinin kiracılarla olan ilişkilerinde hem hakları hem de sorumlulukları vardır. İşte bazı temel maddeler:

  • 1. Kiranın Tahsili: Ev sahibi, kira sözleşmesinde belirtilen bedelin zamanında ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.
  • 2. Kira Artışı: Kira artışı, yalnızca yasal sınırlar içinde ve sözleşmede belirtilmişse yapılabilir. TÜFE sınırları dışına çıkılamaz.
  • 3. Sözleşme Süresi Sonunda Tahliye: Kiracının sözleşme süresi dolduktan sonra tahliyesi mümkündür, ancak bunun için yazılı bildirim gereklidir.
  • 4. Mahkeme Yoluyla Tahliye: Kiracı, kirasını ödemez veya konutu amacı dışında kullanırsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
  • 5. Satış Durumu: Konut satılsa dahi yeni mal sahibi, sözleşme süresine kadar kiracıyı çıkaramaz.

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanmalı?

Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi tanımlar. Yazılı yapılması her zaman önerilir. Sözleşmede şu maddelerin bulunması önemlidir:

  • Tarafların kimlik bilgileri
  • Kira başlangıç ve bitiş tarihi
  • Aylık kira bedeli ve ödeme tarihi
  • Depozito miktarı
  • Kira artış oranı ve yılı
  • Konutun kullanım amacı

2025 Kira Artış Oranları ve Tavan Uygulaması

2025 yılında da kiralar için %25'lik tavan artış oranı yürürlüktedir. Bu oran, yalnızca konut kiraları için geçerlidir ve iş yeri kiraları için TÜFE ortalaması dikkate alınır. Ev sahibi ve kiracı arasında anlaşma olsa bile, bu sınırın aşılması yasal değildir.

Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Tahliye, ev sahibi ile kiracı arasında en çok uyuşmazlık çıkan konulardan biridir. Emlak Kanunu tahliye için çeşitli yollar sunar:

  1. Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiyse, bu belgeye dayanılarak tahliye talep edilebilir.
  2. İki Haklı İhtar: Kiracı, bir yıl içinde iki kez kirayı geciktirirse, ev sahibi bu gerekçeyle tahliye davası açabilir.
  3. Kişisel Kullanım İhtiyacı: Ev sahibi, evi kendisi veya birinci derece yakını için kullanma ihtiyacını beyan ederek tahliye isteyebilir.
  4. Yeniden İnşa veya Onarım: Binanın ciddi tadilata ihtiyacı varsa tahliye hakkı doğar.

Kiracı Tahliye Edildikten Sonra Yeniden Kiralama Yasağı

Ev sahibi, “kendim oturacağım” gerekçesiyle kiracıyı çıkardıktan sonra, 3 yıl boyunca evi başka birine kiralayamaz. Aksi halde kiracı tazminat davası açabilir. Bu, Emlak Kanunu tarafından getirilen kiracı lehine önemli bir korumadır.

Kiracı Evde Hasar Verirse Ne Olur?

Kira süresi sona erdiğinde, kiracı evi teslim aldığı şekilde bırakmakla yükümlüdür. Ciddi bir zarar söz konusuysa, bu depozitodan kesilir. Hasar büyükse ev sahibi ayrıca dava açabilir.

Emlak Kanununa Göre Arabuluculuk ve Dava Süreci

2023 yılı itibariyle kira davaları için zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıştır. Bu süreçte taraflar anlaşamazsa mahkemeye başvurulabilir. Arabuluculuk, hem zamandan hem de masraftan tasarruf sağlar.

Sonuç: Emlak Kanunu Herkesin Haklarını Korur

Gerek kiracı hakları gerekse ev sahibi yükümlülükleri, Emlak Kanunu ile açık bir şekilde düzenlenmiştir. Günümüzde artan kiralar ve konut sıkıntısı nedeniyle bu yasal bilgilere sahip olmak her zamankinden daha önemlidir. Kira sözleşmelerinin yazılı ve açık şekilde yapılması, tahliye şartlarının hukuka uygun yürütülmesi ve anlaşmazlık durumunda arabuluculuk yoluna gidilmesi, tüm tarafların lehine sonuçlar doğuracaktır.

Not: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Spesifik uyuşmazlıklar için bir avukata danışılması önerilir.