موعد نقل الملكية ومرحلة التحضير
يُعد يوم نقل الملكية الخطوة الأكثر أهمية التي يكتسب فيها المشتري حق الملكية رسميًا. يتم حجز الموعد من خلال النظام الإلكتروني التابع للمديرية العامة للسجل العقاري والكاداسترو. بالنسبة للمشترين الأجانب، يُمنح الموعد عادةً خلال 1-7 أيام بعد تصديق عقد البيع من قبل كاتب العدل.
يجب أن يحضر كل من البائع والمشتري الموعد معًا. باستثناء الحالات التي يتم فيها التمثيل بوكالة رسمية، يتوجب على كلا الطرفين الحضور شخصيًا. يُفضل التواجد في مديرية السجل العقاري قبل الموعد بـ30 دقيقة على الأقل لتجنب أي تأخير.
الوثائق والتدقيقات المطلوبة في مديرية السجل العقاري
يجب على المشترين الأجانب توفير الوثائق التالية كاملة أثناء نقل الملكية:
- جواز السفر (الأصل + ترجمة تركية مصدقة من كاتب العدل)
- تصريح الإقامة أو تصريح العمل (أو تعهد بالحصول عليه إذا كان الإجراء جاريًا)
- عقد وعود البيع المعد لنقل الملكية (مصدق من كاتب العدل)
- وثيقة تأمين DASK (التأمين الإلزامي ضد الزلازل)
- إيصالات دفع رسوم نقل الملكية ورسوم رأس المال الدوار المحسوبة على أساس القيمة السوقية
- إيصال ضريبي باسم المشتري (يكفي الرقم الضريبي للأفراد)
أما البائع فيتوجب عليه إعداد سند الملكية، وبطاقة الهوية، وشهادة عدم وجود ديون ضريبية، ورخصة الإشغال للمبنى (في المباني الجديدة).
احتساب رسوم نقل الملكية والمصاريف
تُحسب رسوم نقل الملكية على أساس القيمة السوقية للضريبة العقارية أو سعر البيع، أيهما أعلى. في الظروف العادية يتقاسم البائع والمشتري هذه الرسوم بالتساوي. أما بالنسبة للمشترين الأجانب فيضاف إليها رسوم رأس المال الدوار وتكاليف الترجمة.
مثال: في شقة قيمتها السوقية 2.000.000 ليرة تركية، يتم احتساب إجمالي المصاريف وفقًا للنسب الحالية. يرجى التأكد دائمًا من الأسعار الحالية من مديرية السجل العقاري أو الجريدة الرسمية. تُدفع الرسوم في مكتب الضرائب داخل مديرية السجل العقاري أو عبر البنوك.
خطوات الإجراء أمام مدير السجل العقاري
تتم الإجراءات أثناء الموعد بالترتيب التالي:
- يتحقق موظف السجل العقاري من اكتمال وصلاحية جميع الوثائق.
- تُقرأ معلومات سند الملكية (رقم القطعة، القسم المستقل، طبيعة العقار) لكل من البائع والمشتري ويؤخذ موافقتهما.
- يُسجل سعر البيع وطريقة الدفع في المحضر.
- يوقع كل من البائع والمشتري.
- يقوم مدير السجل العقاري أو الموظف المختص بالموافقة على العملية وإصدار سند الملكية الجديد.
في حال اكتشاف أي نقص أثناء الإجراء، يتم إلغاء الموعد ويجب حجز موعد جديد. لذلك يُعد التحقق المسبق من جميع الوثائق مرتين أمرًا بالغ الأهمية.
نقاط يجب الانتباه إليها خصيصًا للمشترين الأجانب
لكي يتمكن الأجانب من شراء العقارات في تركيا، يخضع العقار لفحص من وزارة الدفاع الوطني للتأكد من عدم وقوعه في المناطق العسكرية المحظورة. في قونيا، يستغرق هذا الفحص عادةً من 2 إلى 5 أيام عمل. لا يمكن إتمام نقل الملكية بدون الحصول على هذه الموافقة.
كما يجب ألا يتجاوز إجمالي العقارات التي اشتراها المشتري سابقًا في تركيا 30 هكتارًا. تُتابع هذه الحدود بشكل منفصل لكل محافظة. ولا يوجد في قونيا أي نظام حصص لهذا الغرض.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن إتمام نقل الملكية بموجب وكالة؟
نعم، يمكن لكل من البائع والمشتري التمثيل بوكالة مصدقة من كاتب العدل. ومع ذلك، يجب أن تحتوي الوكالة على عبارة صريحة تفيد بأن الوكيل مخول بـ"إجراء نقل الملكية، استلام/دفع الثمن، والتعهد بكل أنواع الالتزامات". يجب أن تكون وكالة المشتري الأجنبي مصدقة (أبوستيل) ومترجمة في تركيا.
كم تستغرق عملية نقل الملكية؟
إذا كانت جميع الوثائق كاملة وصحيحة، فإن العملية تستغرق عادةً ما بين 20-40 دقيقة. أما إذا وُجد نقص في الوثائق أو مشكلة في الترجمة، فقد يتم إلغاء الموعد والبدء من جديد.
ماذا يجب أن أفعل بعد نقل الملكية؟
بعد استلام سند الملكية الجديد، يجب عليك تحويل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي باسمك، ثم تقديم إشعار الضريبة العقارية إلى البلدية المعنية. يكفي نسخة من سند الملكية لهذه الإجراءات.
بعد الانتهاء بنجاح من نقل الملكية، الخطوة التالية هي تأمين العقار وتنفيذ خطط التأجير أو الاستخدام. يقف خبراء İnterkon Realty Group على أتم الاستعداد لمساعدتك في هذه المرحلة أيضًا.
